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      2020年產業園區的資本運作創新
      來源:和君 | 作者:作者:和君產業園區事業部 隋澤欣 | 發布時間: 2020-12-07 | 767 次瀏覽 | 分享到:


      “地產與資本密不可分,產業與金融相生互動。”


      2020年,越來越多的產業園區運營主體以“資產管理”為核心關注點,借助中國資本市場“注冊制”、科創板、REITS等“東風”,采用升級版的資本運作模式,打通園區資產的“融-投-管-退”全周期通道,將是未來一段時間最重要的行業命題。


      一、  產業園區呼喚資本運作模式創新


      (一)     資本運作成為產業園區發展的核心訴求


      由于產業園區在區域開發建設、產業培育及區域資源調配與整合方面承擔重要作用,且開發區域廣、項目復雜、回報周期長,因此,需要長期持續的資金投入,這就對產業園區提出了極高的資本運作要求,而目前相對單一的融資模式、粗放的資金與資產管理成為產業園區發展的核心短板,未來亟待拓展渠道多元、模式創新的資本運作方案以滿足園區健康發展需要。


      (二)     產業園區成為優質投資資產


      近年來,在以創新強國戰略指引、供給側改革為主線的改革政策指導下,我國正由以傳統制造業為主的第二產業向以研發創新導向的高端制造業、以現代服務業為代表的第三產業等現代產業體系升級。產業的創新與升級拉動產業樓、數據中心、物流倉儲等產業園區業態的投資機會,為園區的融資模式創新提供了客觀條件。


      二、  產業園區資本運作創新的三大途徑


      (一) 園區上市通道開啟


      2020年,科創板、“注冊制”等資本市場創新舉措的深化落地,以及此前發布的《國務院關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》,標志著產業園區加速擁抱資本市場。繼中新集團正式在上海證券交易所主板掛牌交易后,錦和商業、德必文化等行業新星也成功上市,打開了產業園區運營主體的上市空間。


      2020年4月21日,錦和商業正式在上交所掛牌,股票代碼為SH.603682。除去發行費用等,錦和商業上市募資凈額為6.85億元,發行后市盈率22.28倍。錦和商業專注文創園區運營,主營業務為產業園區、創意產業園區的定位設計、改造和運營管理。錦和商業以承租運營模式、參股運營模式和委托運營模式等輕資產運營模式成功上市的模式為園區企業上市提供了范本。


      2020年9月17日,上海德必文化創意產業發展(集團)股份有限公司首發申請獲創業板上市委員會通過,將于深交所創業板上市。公司首次公開發行的A股不超過1347.40萬股,占發行后總股本的25.00%。據招股書顯示,德必文化擬募集資金61578.36萬元,募集的資金將用于園區智慧精裝一體化升級、星光德必易園、德必岳麓 WE"、研發中心建設、補充流動資金等項目。


      產業園區運營主體的上市既有利于園區企業破解資金瓶頸,獲取長期低成本資金,提高融資能力。同時,上市后的品牌形象大幅提升,可以獲得地方政府更多的政策資源支持,以及目標客戶的關注,增加品牌競爭優勢。另外,成為公眾公司后,也有利于打破傳統的管理模式和經營機制,推動企業實現科學化管理。


      (二)     園區REITs和資產管理提速


      REITs最早于1960年出現在美國,本意是把缺乏流動性的商業地產包裝成為流動性較強的證券出售給投資者。而在2020年之前,中國境內市場沒有標準化的REITs產品,均為類REITs的私募產品,其特點是產品門檻高,只賣給特定的客戶群體,而相對應的公募REITs可把符合要求的不動產項目及其收益做成標準化產品,在交易所上市出售。


      2020年1月,中國證監會召開2020年系統工作會議,指出穩妥推動基礎設施REITs試點。4月30日,中國證監會和國家發展改革委共同發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,明確提出“鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點”,并“支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目。”,昭示著產業園區REITs資產證券化進入黃金發展窗口期。


      產業園區作為我國公募REITs試點的重點支持對象,具備獨特優勢:以集成電路、生物醫藥及人工智能等園區主導產業是未來中國經濟轉型的方向,園區租戶以高新企業為主發展,勢頭良好,且產業集群效應可吸引更多上下游企業落戶,產業園區具有持續經營能力。據銀河證券數據,初步估計5年后產業園區REITs市場規模累計可達約809億,市場前景廣闊。


      綜合來看,權屬清晰、重點區域內的成熟優質產業園區將最先受益:

      從地域上看,核心一線城市及部分二線城市的國家級開發區或經開區資本化率超過4%,可分配收益較高,發出產業園區公募 REITs 的可能性更高。


      從園區類型來看,高科技產業園區、特色產業園區等園區資產是本次基礎設施REITs的重要底層資產之一。


      從園區主導產業來看,新一代信息技術、生物、新材料等新興產業將能最大限度保證園區現金流。


      產業園區公募REITs試點對于推動園區可持續發展意義重大。從資金盤活的角度,REITs通過“投資—運營—盤活—再投資”的內循環的模式推動更多資金投入到新片區的開發建設中,降低資產負債率,改善財務狀況,構建投資閉環,幫助產業園區加快擴張速度。


      (三)     園區產業基金“高歌猛進”


      園區產業基金是指園區運營方以單獨出資、與政府/社會資本共同出資設立,采用股權投資等市場化方式,重點投資于園區內入駐企業,支持園區相關主導產業發展的基金。園區主導的產業基金發揮著越來越大的作用,一方面,園區基金成為招商引資的“利器”,甚至成為各園區的“標配”服務,另一方面,園區基金也成為園區的戰略新興業務和利潤增長點。


      2020年,許多園區投資運營方與產業巨頭跨界聯合成立產業基金,促進產業投資的發展,擴大公司資產規模。例如,東湖高新與光大資本投資有限公司、光大浸輝投資管理(上海)有限公司共同出資設立總規模達24億元的東湖光大產業投資基金,通過投資節能環保、新興信息產業、生物醫藥產業、新能源、集成電路、高端裝備制造業和新材料等領域內的優質企業壯大企業產業投資業務。萬科聯合比亞迪設立基金,募集規模為11.01億元,通過投資科技、物流等領域以提升其在物流地產領域的競爭力,同時將加速推進其“城鄉建設及生活服務商”的建設。


      三、結語


      通過創新資本運作模式,產業園區可以拓寬融資渠道、打通資產管理通路、實現健康的資金鏈管理,走上長期良性發展的軌道,我們也期待著2021年有更多的園區融資和資產管理的創新模式出現。



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